许多人还在回味2015-2016年这波房地产大牛市，难以割舍。也有人郁闷，为什么“房价收入比”那么高（不吃不喝几十年甚至一辈子才能买套房）、“租金回报率”那么低（如北京一套1000万的房子月租1万左右，出租83年才能回本），房价却还是涨涨涨？

其实之前房价大涨的逻辑大概如此（可参照下图）：把房子当做投资品，许多“专家”、开发商以及数以百万计的中介“制造”了房子稀缺，购房者恐慌，再加上货币放水，大量的人借助杠杆涌进去，然后房子就更稀缺，购房者更恐慌，房价就被越炒越高。

而如今，过去的逻辑恐怕已经行不通了，需要改变了。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调下，靠房子短期就能实现财富暴涨或者“房子永远涨”的美梦要醒醒了。尤其是炒房客，不要再贪婪了，你懂的。

从上图可见，“住有所居”、“保障”来安抚恐慌，“去杠杆”、“限贷”减少进场的钱，“限购”减少进场的人数，“限价”控制房价，还有“限卖”、“租购同权”等等措施，过去的逻辑被层层阻断了。新形势下，笔者认为未来楼市将有以下四点变化：

一、高杠杆炒房客将受重创，或许有笋盘潮出现

“房子是用来住的，不是用来炒的”持续强调，房子将回归生活必需品，将房子当做投资品的炒房行为，将持续受到打击。

我们也看到了，之前限制炒房者，实施最多的是“限购”，其次“限贷”，但炒房客总在政策调控的夹缝中找到一定操作空间。像之前比较隐藏的“消费贷”、“信用贷”等，有人用几十张信用卡套现凑首付等行为，就是对付银行贷款政策收紧，依然能够撬动资金投资买房。而如今，市场层面开始遏制并清理违规资金，禁止首付贷，防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。没有了这些违规资金的支撑，许多炒房者失去了资金来源，也意味着从源头上限制了房产投资行为。

还有比较厉害的一招是“限售”，不少城市现在要求取得房产证2年以后才能进行交易，有的城市是3年或5年，更长的甚至是8年，这将直接堵死了炒房者短期炒作房产的可能。

值得关注的是，之前使用“消费贷”、“信用贷”等手段的购房投资者将受很大影响，很可能将面临资金链的问题，失去去杠杆的能力，为了不惹上麻烦，选择抛盘就可能出现。

二、购房资金成本增高，有笋盘出现或也无力接盘

或许有人会问，若笋盘出现，不是又刺激人买房吗？但这次局面不一样了，因为限购、限贷、控制信贷等措施，使接盘者的数量也不多了。购房资金方面，现在银行贷款额度的收紧，由于临近年底，个人购房贷款的额度普遍偏低，有的银行甚至已经停止了个人购房贷款的发放。

另外，购房贷款利率在提高。有数据显示，9月，全国首套平均房贷利率升至5.22%，相当于基准利率的1.06倍，已经是年内第9次上涨。未来，房贷利率仍有有继续上涨的趋势。

可见，因购房资金成本增高，即使有笋盘潮出现，恐怕接盘也无力。当然有房票、有充足资金实力的人会获益大，可以抓住这个机会。

三、房产类型变得丰富，买商品房不再是唯一选择

之前的住房形势大概这样的：租房只是临时过渡的选择，保障房、公租房数量少且不容易申请，小产房便宜但权益很可能得不到保障，所以买商品房成为绝大多数人奋斗的目标。

但未来不一样了，房产类型将变得更加丰富。按照多主体供给的原则，除了开发商建的商品房之外，还有政府建的保障房、共有产权房，单位自建房，企业众筹建房，农村集体土地建房等多种形式。

还有，随着未来住房租赁市场将会更加规范，租房也可以落户，孩子也可以上学。一旦租房的各项权益得到保证，“租购同权”实施，那么会有不少的人选择去租房而不是买房，这会让整个房地产市场的供需更加合理。

总之，未来住房形势在告诉人不用太紧张，要是丈母娘再逼着买房，可以让她多领悟领悟“房子是用来住的，不是用来炒的”的思想。

四、明后年楼市或维持下行趋势，未来现金流比买房更重要

关于未来楼市的走势，值得关注的地方是，明后年是开发商偿债的高峰期，又面临被清查囤地情况，现金将是个极大考验，楼市有可能在明后年继续维持下行趋势。因此打算买房的可以密切关注下这个时间段。

需要提醒的是，楼市下行趋势并不意味着房价将出现明显的下跌，不同的城市、不同的片区或地段，肯定会呈现不同的情况。像未来京津冀协同发展区、粤港澳大湾区、长江经济带等都是国家重点发展的区域，因为依然持续吸引大量的人口涌入，住房市场需求自然还是旺盛的。此外，像热点二线城市以及一线城市周边的三四线城市，也是人口聚集区，未来房价大幅下跌的可能性很小。因此考虑在这些区域买房的刚需客，如果条件成熟，还是当买则买，不要观望等待。

同时也要注意的是，买房要稳健一点。资金不充足的话，与其选择面积小点的房子也最好别使用高杠杆资金勉强购买。因为你要考虑到，如果房价跌了，银行要求补充抵押物，你有没有这个钱？所以现金流很关键，换句话说，“攻不可取时，守就很关键了”。

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